Steuerfalle Eigenheim vorerst abgewendet
Bundesländer wollten die Steuerfreiheit bei Immobilienverkäufen nach zehn Jahren abschaffen. Der Vorstoß scheiterte im Bundesrat.
Wer eine vermietete Immobilie nach mehr als zehn Jahren verkauft, kann den Gewinn bislang grundsätzlich steuerfrei behalten. Genau diese Regelung wollten mehrere Ausschüsse des Bundesrates abschaffen. Der Vorschlag sorgte für politische Diskussionen und Verunsicherung unter Immobilieneigentümern. Seit dem 16. Oktober 2026 steht jedoch fest: Die umstrittene Empfehlung wurde nicht in die Stellungnahme des Bundesrates übernommen.
Damit bleibt die sogenannte Spekulationsfrist vorerst bestehen. Eine neue Steuer auf langfristige private Immobiliengewinne wurde nicht beschlossen. Die Diskussion zeigt allerdings, dass die steuerliche Behandlung von Immobilienverkäufen weiterhin Gegenstand politischer Reformüberlegungen ist.
Was die Bundesländer ursprünglich planten
Ausgangspunkt war die Bundesratsdrucksache 507/1/26 vom 5. Oktober 2026. Darin empfahlen mehrere Ausschüsse, die zehnjährige Veräußerungsfrist in Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes zu streichen.
Nach dem Vorschlag sollten Gewinne aus dem Verkauf nicht selbst genutzter Immobilien unabhängig von der Besitzdauer steuerpflichtig werden. Selbst nach 20 oder 30 Jahren hätten Eigentümer beim Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines Hauses Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen müssen.
Besonders weitreichend wäre die geplante Übergangsregelung gewesen. Sie hätte auch bereits erworbene Immobilien erfassen können, sofern deren bisherige Zehnjahresfrist bei Inkrafttreten der Neuregelung noch nicht abgelaufen gewesen wäre.
Bundesrat übernimmt die Empfehlung nicht
Am 16. Oktober 2026 beschloss der Bundesrat seine Stellungnahme zum Einkommensteuerreformgesetz 2027. Die vorgeschlagene Abschaffung der Spekulationsfrist fand dabei keine Berücksichtigung.
Bereits wenige Tage zuvor hatte der Bundestag einen vergleichbaren Gesetzentwurf der Grünen abgelehnt. Bei der Abstimmung am 8. Oktober stimmten 131 Abgeordnete dafür und 446 dagegen. Der Entwurf sah ebenfalls vor, die Steuerfreiheit langfristiger Gewinne aus nicht selbst genutzten Immobilien zu beenden.
Damit sind die jüngsten parlamentarischen Vorstöße zur Abschaffung der Zehnjahresfrist gescheitert. Eine spätere erneute Gesetzesinitiative bleibt grundsätzlich möglich.
Selbst genutztes Eigenheim bleibt besonders geschützt
Bei der Besteuerung von Immobilienverkäufen ist die Unterscheidung zwischen selbst genutztem Wohneigentum und vermieteten Objekten entscheidend.
Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung seit dem Erwerb ausschließlich selbst bewohnt hat, kann die Immobilie grundsätzlich auch innerhalb von zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Daneben besteht eine Ausnahme, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Diese Regelung setzt nach geltender Rechtsprechung nicht zwingend drei vollständige Kalenderjahre voraus. Auch hier waren Änderungen diskutiert worden, die jedoch nicht beschlossen wurden.
Die geplante Abschaffung der Zehnjahresfrist hätte deshalb vor allem Eigentümer vermieteter Immobilien sowie private Kapitalanleger betroffen.
Warum die Besteuerung politisch umstritten ist
Hessens Ministerpräsident Boris Rhein hatte vor einer zusätzlichen Belastung privater Immobilienbesitzer gewarnt. Aus seiner Sicht würde eine Besteuerung langfristiger Immobiliengewinne insbesondere Menschen treffen, die mit vermieteten Immobilien für das Alter vorsorgen.
Befürworter einer Reform argumentieren dagegen, dass Wertsteigerungen bei Immobilien steuerlich anders behandelt werden als Gewinne aus Aktien und anderen Kapitalanlagen. Die Grünen sehen darin eine Ungleichbehandlung verschiedener Vermögensformen und hatten deshalb eine dauerhafte Besteuerung privater Immobilienveräußerungsgewinne vorgeschlagen.
Die Auseinandersetzung berührt somit grundlegende Fragen der Steuergerechtigkeit, der privaten Vermögensbildung und der langfristigen Altersvorsorge.
Was Eigentümer jetzt wissen müssen
Für private Immobilienverkäufe gilt weiterhin die bisherige Rechtslage. Bei vermieteten Häusern und Wohnungen ist grundsätzlich entscheidend, ob zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind regelmäßig die Daten der notariellen Kaufverträge.
Wer innerhalb dieser Frist verkauft, muss prüfen, ob ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. Bei selbst genutztem Wohneigentum können die gesetzlichen Ausnahmeregelungen greifen. Besonderheiten bestehen unter anderem bei Erbschaften, Schenkungen und gewerblich einzustufenden Immobiliengeschäften.
Die Entscheidung des Bundesrates schafft zunächst Klarheit: Eine Abschaffung der Spekulationsfrist ist aktuell nicht beschlossen. Für Eigentümer bleibt dennoch wichtig, künftige steuerpolitische Entwicklungen im Blick zu behalten.
Quellen: Deutscher Bundestag – Abstimmung vom 8. Oktober 2026, Bundestag – Dokumentation des Gesetzgebungsverfahrens, Bundestag – Steuerpolitische Gesetzesinitiativen.
17.10.2026 - Tobias Dalacker - info@muenzkauf.de
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